資產(chǎn)開(kāi)發(fā)運營(yíng)

 

六盤(pán)水市供銷(xiāo)系統資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理一體化發(fā)展

實(shí)施方案

一、背景及意義

目前,全市供銷(xiāo)系統房屋、土地資產(chǎn)匯總為210000萬(wàn)元,其中:全市房屋面積212474.87平方米,初步評估價(jià)為86000萬(wàn)元;土地面積313967.2平方米,初步評估價(jià)為124000萬(wàn)元(市中心房屋、土地分別按4500元每平方米和400萬(wàn)元每畝計算匯總,下屬各縣(市、特區、區)房屋、土地分別按4000元每平方米和250萬(wàn)元每畝的標準計算匯總)。

由于缺乏統一專(zhuān)業(yè)管理,各自為政,各社屬企業(yè)基本成為僵尸企業(yè),只能按照簡(jiǎn)單模式出租房屋、土地資產(chǎn),整體效益下降,資產(chǎn)沒(méi)有盤(pán)活,其規模價(jià)值和增值開(kāi)發(fā)價(jià)值沒(méi)有發(fā)揮出來(lái),全系統一年收益不足2000萬(wàn)元,被稱(chēng)為“守著(zhù)金山要飯吃”。

為貫徹落實(shí)供銷(xiāo)社深化改革精神,充分發(fā)揮集團整體優(yōu)勢,擴大經(jīng)營(yíng)規模,提高行業(yè)競爭能力和資產(chǎn)開(kāi)發(fā)效益,解決長(cháng)期以來(lái)規模優(yōu)勢發(fā)揮不足的問(wèn)題,經(jīng)多次調研,決定擬采取城市“三變”模式組建六盤(pán)水市供銷(xiāo)系統資產(chǎn)運營(yíng)管理公司,實(shí)現全市供銷(xiāo)系統資產(chǎn)一體化,幫助帶動(dòng)全市供銷(xiāo)系統一起發(fā)展。

二、總體思路

以供銷(xiāo)社為主導,企業(yè)、合作社為載體,按照市場(chǎng)規則,采取城市“三變”模式,創(chuàng )新開(kāi)展資產(chǎn)整體打包經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

(一)權屬不變、統一經(jīng)營(yíng)

由市供銷(xiāo)商貿集團發(fā)起成立六盤(pán)水市供銷(xiāo)系統資產(chǎn)運營(yíng)管理公司,注冊資本為500萬(wàn)元,市縣供銷(xiāo)社占股80%,持股比例:市級:盤(pán)州:水城:六枝:鐘山=25%:20%:19%:10%:6%,社會(huì )專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)管理公司占股20%。對企業(yè)資產(chǎn)管理權和經(jīng)營(yíng)權進(jìn)行分離,經(jīng)營(yíng)管理權歸屬資產(chǎn)運營(yíng)管理公司,資產(chǎn)所有權仍舊歸屬各原單位(只是變更為股權)。

    · 資產(chǎn)入股、差異受益

    市縣供銷(xiāo)社及下屬企業(yè)對資產(chǎn)進(jìn)行清產(chǎn)核資和資產(chǎn)評估后,通過(guò)資產(chǎn)入股形式加入到資產(chǎn)運營(yíng)管理公司,由運營(yíng)管理公司對資產(chǎn)進(jìn)行整體打包,分類(lèi)規劃,差異化開(kāi)發(fā)。經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生的資本收益和物業(yè)租賃增值收益(如出租)按照公司股權比例進(jìn)行分配;經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生的開(kāi)發(fā)性收益(如合作開(kāi)發(fā))按照公司與所有權方20%:80%的比例進(jìn)行分配。

    · 保底分紅、二次分配

    在資產(chǎn)入股到資產(chǎn)公司之前已能產(chǎn)生的租金等收入,由資產(chǎn)運營(yíng)管理公司按等額保底分紅的原則,每年固定支付給所有權方,以保障原企業(yè)職工的現狀收益不變。在統一經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生的增值性現金收益和開(kāi)發(fā)性收益在執行了差異益原則后,由所有權企業(yè)自己再進(jìn)行二次分配。

三、業(yè)務(wù)發(fā)展方向

采取城市“三變”模式,簽訂受托協(xié)議對全市供銷(xiāo)資產(chǎn)進(jìn)行一體化管理,公開(kāi)招租,整體開(kāi)發(fā),盤(pán)活閑置的房屋、土地資產(chǎn),探索資產(chǎn)債券化,發(fā)起成立基金等業(yè)務(wù),最大限度發(fā)揮資產(chǎn)的整體開(kāi)發(fā)價(jià)值和規模價(jià)值。

四、工作步驟

(一)成立籌備工作小組(2018年12月30前)

由市供銷(xiāo)社牽頭,抽調市、縣(市、特區、區)兩級供銷(xiāo)社人員成立資產(chǎn)運營(yíng)管理一體化籌備工作小組,負責協(xié)調、解決公司成立前相關(guān)事宜。

進(jìn)行資產(chǎn)評估核資(2019年1月30前)

由運營(yíng)管理公司尋找專(zhuān)業(yè)評估機構對入股的房產(chǎn)、土地等資產(chǎn)進(jìn)行核資和評估,徹底摸清供銷(xiāo)系統全部家底、負債和所有者權益。

       · 對資產(chǎn)進(jìn)行確權變性(2019年2月28日前)

由運營(yíng)管理公司牽頭,市、縣(市、特區、區)兩級供銷(xiāo)社配合,對各自本級的資產(chǎn)完成確權變性工作。

       · 成立資產(chǎn)運營(yíng)管理公司(2019年3月30日前)

根據股東預先商定的原則,尋找專(zhuān)業(yè)合作伙伴,劃分各級經(jīng)營(yíng)主體權力、義務(wù)、責任,委派任命各級經(jīng)營(yíng)管理人員等,依據各股東入股數額,按相應的占股比例成立資產(chǎn)運營(yíng)管理公司。

五、經(jīng)濟社會(huì )效益分析

(一)由資產(chǎn)管理運營(yíng)公司,對所有房屋、土地公開(kāi)統一招租,因為招租面廣,知曉數多,勢必引起租金價(jià)格抬漲,估計年租金在現有基礎上至少增加5%。

(二)尋找專(zhuān)業(yè)合作伙伴,以供銷(xiāo)系統資產(chǎn)及未來(lái)收益做保證進(jìn)行資產(chǎn)債券化或者發(fā)起成立基金,基金規模至少可達10億。

(三)對全市房屋、土地等固定資產(chǎn)進(jìn)行統一經(jīng)營(yíng)管理,能最大限度的盤(pán)活各種閑置資產(chǎn),同時(shí)縮減了管理人員數量,從而幫助企業(yè)降低運營(yíng)成本,增加收益。

(四)資產(chǎn)總量的提升有利于多方位投資,通過(guò)統一規劃經(jīng)營(yíng),企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量不斷優(yōu)化,有助于帶動(dòng)、清理企業(yè)內部的低質(zhì)量資產(chǎn),促使不良資產(chǎn)轉化為優(yōu)良資產(chǎn),極大增強了企業(yè)抗風(fēng)險能力,資產(chǎn)總量與質(zhì)量的提升,會(huì )大幅提升資產(chǎn)的增值收益。

(五)按照簡(jiǎn)單的固有模式對資產(chǎn)進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng),體現不出其本身的商業(yè)價(jià)值,運營(yíng)管理公司幫助協(xié)調解決資產(chǎn)確權變性問(wèn)題后,將迅速大幅提升其市場(chǎng)化價(jià)值。

六、保障措施

    (一)人才保障。通過(guò)市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的原則選聘人才,引入職業(yè)經(jīng)理人團隊,提高資產(chǎn)一體化經(jīng)營(yíng)管理水平。

       · 資金保障。各級供銷(xiāo)社和民營(yíng)資本方按照承擔比例,積極通過(guò)多渠道、多方式籌措資金,保障所需的資本金按要求全部到位,以解決單個(gè)供銷(xiāo)社無(wú)力投資的困難。

    (三)政策保障。由市人民政府統籌,協(xié)調區縣政府,為實(shí)施供銷(xiāo)系統資產(chǎn)一體化項目開(kāi)展提供全方位的支持和幫助。